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六福珠宝的总部位于中环的写字楼,占地面积2000平方尺,每月租金5万,属于中环一流的写字楼。
香江的写字楼这两年随着香江经济结构转型、服务业急速发展的影响、大量国外公司以香江为跳板,意图进军内地等综合因素,需求量不断攀升,致使空置率从1983年的高峰期20左右,回落至目前的6左右,而且还在持续回落。以交易广场为例,租金目前已经涨至28元左右每平方尺每月,预计明年(1987年)将突破至30元以上。
这还是空置率有6的情况下,一旦空置率只有2以下,写字楼的租金可能更加疯狂(备注:89年上半年短暂上涨至85元每平方尺每月)。
林祖辉跟着王祖娴来到她的办公室,来到门口时,忍不住打量起门派上的‘执行董事办公室’字样,脸上开始忍不住露出笑意。
王祖娴一看林祖辉表情,撒娇般的挽起林祖辉胳膊,然后硬拉着林祖辉走进办公室。
“讨厌啦,竟敢取笑我!”
王祖娴将林祖辉按在自己的办公座位上,自己靠在办公桌前,满脸的装作委屈。
打量着从演艺圈步入职场圈的王祖娴,虽然没有穿着制服,却也有几分干练的样子;她是六福珠宝的代言人,所以不需要穿工作装,那样反而影响不好。
林祖辉笑着说道:“没取笑你!就觉得挺不可思议,以前的十八岁小姑娘,如今居然也成为了和我一样的商界人士。”
王祖娴面露幸福,却娇声的说道:“还不是你硬把我推上这个位置的,我还觉得拍戏好玩呢!”
“那你去拍戏好啦,这边我找人顶替你!”
王祖娴脸色一僵,伤心的表情立马出现,都不需要酝酿似的。
待看见林祖辉一脸打趣的样子,才知道被耍了,可她依旧耍起了小脾气,转过身子不看林祖辉。
“那你去找别人好啦,反正我也没有关姐姐漂亮,也没有宁姐姐、凌音听话!”说完,王祖娴双手交叉抱着,一副生气的样子。
林祖辉感觉自己有眼福了,又看见前世的一幕!
也不知道为什么,他找这些女明星做情人,总喜欢将前世的印象重现。
比如关嘉慧,他总是凭借脑海里的记忆,描述出服装,然后让她自己去找,然后穿给自己看。
最终,林祖辉认为,他前世的记忆依旧占据主导地位,所以才如此怀念。
“那我当真了,明天就”
话音还没有说完,王祖娴却猛的转过来,然后说道:“不准!”
见林祖辉一脸的坏笑,她一边眼泪掉落,一边扑到林祖辉怀里。
林祖辉却是不急,梨花带雨的美人也不是经常能欣赏的,只是用大拇指替她擦拭一下。
“讨厌鬼,就知道欺负我!”
林祖辉稍微哄一哄,王祖娴便很快不再闹脾气!
“哼,你休想找人来替代我,我这个三太是有大家公证的,你也亲口承诺的!”王祖娴认真的说道,脸上的红晕尚未散去。
林祖辉贱格的闻闻自己充满香的手,说道:“你也知道呀!平常我看你心思最重,现在又那么在意这个位置。怎么,想造我的反呐?”
王祖娴顿时低着头,说道:“没有啦!我都有和姐姐们、凌音好好相处的,只是我不太擅长表达而已!”
林祖辉不经意间的完成了敲打这个女人的行为,取得的效果他也是很满意。
别看他不管是安置关嘉慧、蔡宁,还是安置王祖娴,都仅仅是给了1000万的投资;但实际上,他是有花心思去构思一个适合她们的事业,还为她们找到了帮手、提供了资源等等。
他实际付出的,远比前世大刘付出的多;他当然得到的也要更多,这些女人必须本本分分的作为自己的太太。
“那就好,我担心你觉得委屈了自己,那就好好的和我说出来!”
“没有呢,我很幸福的,辉哥!”
王祖娴连忙重回林祖辉的怀里,表达自己的忠心!
这次,林祖辉没有乱来,而是点点头说道:“那就好,我以后让你年年十八岁,享受这个世界上最好的东西。”
“谢谢辉哥!”
打一棒子,再给一颗甜枣。
林祖辉又让王祖娴去报一些礼仪、礼节的培训班,毕竟她其实并不是最合适代言珠宝;珠宝代言人一般都是选择港姐之类的选美女人,她们的形体、肢体语言更符合‘优雅、高贵’的珠宝。
当然了,那些港姐之所以有这样的气质,其实也不过是选美前经过举办方的十几天培训而已,这玩意学学就会了。
王祖娴欣然答应,觉得林祖辉考虑的很全面。
国泰置业。
董事长陈正文在办公室里,看着新时代地产发来的关于国泰置业资产重整方案,他的心情显然是不平静的。
新时代地产‘先礼后兵’的做法,陈正文觉得很舒服;
而且,新时代提议的‘资产重整方案’对他来说也很有利。
香江人谁不知道他们老板林祖辉的手段,凡是林祖辉碰过的上市公司,很快就会水涨船高,身家暴增。疯传林氏有妙手回春之术,奄奄一息的病妇(公司),经林氏妙手抚摸,便会恢复三春颜色,如韶华少女。
虽然他要失去国泰置业主脑的位置,但比起以后可以高价套现,他一点也不在意这个位置。
“1亿港币注资,换取48的国泰置业股份。我的股份虽然稀释了,但只要新时代地产入主国泰置业的消息传出,国泰置业股票起码就会上涨一倍。”
“而且,按照林祖辉的手段,股价何止涨一倍,就是三倍五倍都很正常。届时我只要高位套现,将获得大量的现金,也总比现在每年只领着董事长袍金的好。”
很快,陈正文就有了决定,他打算召集董事会,将这个方案公布给大家,获得董事会的同意。
此时,陈正文虽然是国泰置业大股东,但也仅25的持股,股权并不牢靠。
当然了,林祖辉自然不会傻到去直接收购,这样不仅耗资巨大、又留下‘恶名’,而且这样的收购并不会给国泰置业带来现金。
国泰置业没有注资的现金,是很难支撑公司资产重组的。
在国泰置业的董事会上,陈正文将‘资产重整方案’复印发给一众董事。
“各位,新时代地产承诺将保护大家的利益,大家不要担心自己的股份被稀释。资产重整后的国泰置业,股价可能就是几倍,大家要好好的考虑这个发财机会。”
一众董事当然听过林祖辉的名头,此时心里已经陷入狂喜,认真的看着方案书。
因为一次性发行48的新股,是需要召开股东大会的,所以届时董事会的支撑就显得很重要。当然了,以林祖辉的名气,国泰置业的股东恨不得早早的迎接,何来不同意之理。
果然,董事会上,基本上属于全票通过了——接受新时代地产注资的决议。
9月中旬,国泰置业和新时代地产正式达成协议:由国泰置业发行新股3000万股,占总股本的48,去换取新时代地产的102亿现金。新时代地产入主国泰置业,并进行资产重整。
在国泰置业的董事会上,林祖辉当选为国泰置业的董事长,梁真勋当选执行董事,新时代地产原高管陆东来当选国泰置业总经理兼董事。国泰置业管理层,转眼间便成为了新时代地产的天下。
林祖辉首先说道:“国泰置业更名为‘国泰城市’,陆经理抓紧时间公告和办理手续!”
陆东来初当大任,正是准备大干一场的心态,立马挺直身躯,说道:“是,老板!”
他是五个月前才来新时代地产的,他也知道国泰城市未来将作为新时代地产的酒店管理旗舰公司,所以他倍感荣幸和激情。
接着,林祖辉让这次‘资产重整’的顾问梁伯韬,向一众董事和管理层详细的讲解‘资产重整方案’。
所谓资产重组,有三个重要因素才能保证成功:
第一,有银行的支持,这一点林祖辉已经联络好三家银行为国泰城市提供两亿贷款,再加上新时代地产注资的一亿资金,足够完成资产重整。
第二,出售不良业务和资产,并立即买入优质资产;作为专业的地产公司,新时代地产在这方面的实力无需质疑,不到两年的时间,新时代地产已经买入了几十亿的优质地皮和物业,这方面经验十足。
第三,供股集资,再购入资产;这一步,林祖辉亲自操刀,正好恒生指数即将要暴涨,他打算十一月份左右,趁着牛市让国泰城市供股集资;所得的资金,全部用于购置优质物业。
待梁伯韬讲完后,会议室里的人才真正感受到,传说中的‘点石成金、妙手回春’之术。
话又说来,原来的大股东为什么资产重整不了?
原因很简单,最根本的原因就是他没有实力,银行怎么可能贷款给你,债权人也不会给你踹息的时间。
有董事问道:“将所有的餐饮、工业业务全部出售,会不会损失了一个长期稳定的收益项目?”
目光短浅!
这些业务每年的收益,比不上收租;而其本身价值,更是远不如物业。
梁伯韬回答道:“我们调查过,国泰城市这方面的投资,现在正适合卖出高价。而这些业务每年的收益,比不上收租,稳定性也很差。正好高价出售,去投资优质的物业,让公司短暂性的资产升值,有利于股价的提升。”
能卖出高价才是本事,而这些业务在原本资产估值并不高。
一卖一买之间,公司资产上升了,这就是资产重整的目的。
当然了,这次资产重整,林祖辉可以说是骑在了巨人身上——股市大涨;否则,若是大市一般,就算他有通天之能,也做不出亮眼的成绩。
前世,罗旭瑞在八七年三月收购国泰置业,五月份资产重整介绍,宣布国泰置业资产值涨幅五倍;有一个重要原因,就是三月份到五月份,恒生指数涨了300点,他趁着大牛市,供股集资一波,公司资产值自然上涨了。
供股集资的钱,是不需要偿还,也不需要支付利息,就相当于白送给公司一样。
一众董事没有疑问过后,林祖辉立马安排起来,谁专门出售公司资产和业务,谁专门寻找优质的物业,谁专门负责股市的事情等。
很快,便井井有序,一个高速机器就运转起来。而他本人,只需坐镇领袖位置,指点江山即可。
梁伯韬作为顾问,也只是关注并提供专业的建议,便可获得一笔佣金;
当然,佣金是次要的,真正的大头是万国宝通提供的贷款,这才是最大的收益。
国泰城市当务之急是资产重整,恢复投资者对它的信心,再考虑进入酒店行业。倘若国泰城市市值七八亿,在八七股灾前供股集资一波,再用那笔钱去投资酒店事业,效果非常明显。
而对于酒店领域,林祖辉打算是收购和自建同时进行,海外收购也是重点。
新时代地产的办公室,林祖辉坐在椅子,思考着一些规划。
如果华人置业年底需要供股集资10亿(购买大厦),作为其大股东的新时代地产,就需要出资49亿(持股49),那么这笔钱,新时代地产从何而来?
还有,新时代地产负债15亿,又该如何在股灾前减至5亿至8亿呢?
很快,他在本子上写下:
新时代持有的5500张九月份期指合约,可获利6000万,回笼资金16亿;
新时代持有的工业楼宇,年底售出可获利18亿,回笼自己25亿以上;
新时代持有的蓝筹股,年底清仓可获利25亿,回笼资金35亿。
以上都是在理想状态下的回款,不过应该是八九不离十。
这些都是公司的非经常性盈利,下半年可达5亿之巨,回笼资金76亿。
这样看来,为华人置业供股集资的资金,根本不需要发愁!
至于公司的债务,明年再炒期指和蓝筹股,就可以了!
至于公司的发展楼盘盈利,继续购入地皮、旧楼,或偿还银行利息。
他不想新时代地产今年再供股集资,一是他本人‘供不起’,二是他想留着股市到了3000点的时候,再供股集资一把大的。
确定新时代地产的资金没有问题后,林祖辉心情豁然开朗,欠债一时爽,还债一直痛。
“如此看来,自己的那6500张9月期指合约(平均1880点)到期后,可以继续买入12月的期指合约。”
当前,恒生指数并没暴涨,目前在1950点至2000点徘徊,九月底的交割日,能上2000点应该就很不错了。
“若不是担心新时代地产要供股集资,我就直接购买12月份的期指合约了。”
“不要紧,干脆再抵押部分股票,获得一笔1亿的个人贷款,在2000点下方购买12月期指合约。”
“至于九月份的期指合约交割后,回笼的资金再拿出大半购入12月合约,留部分自己开销。”
林祖辉现在的个人开销很多,1000万都感觉用不了四五个月,而且不算大笔开销。
没办法,养的女人多,开支自然大了。
像关嘉慧、蔡宁、王祖娴三女,虽然都有事业了,但她们的事业还不能提供她们的高额消费,林祖辉便主动开支票给她们。
他不会在意那点小钱,虽然他现在还不算‘财务自由’。
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