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新的一周开始。
4月4日,星期一。
新时代集团的会议室,林祖辉在检查‘蓝田地铁站上盖物业权’的标书,价格虽然是最关键的,但是其它内容也很重要。
整个项目设计成20幢28层至34层的住宅大厦,约4100个住宅单元;花园设施包括两个住客会所、购物商场、幼稚园、以及多个休憩公园、儿童乐园、缓跑径和安老院。每个住宅单元680平方尺起,整个项目最终的楼面面积超过300万平方尺,而到达了320万平方尺。
看完标书,林祖辉满意的点点头,几个核心高层松了一口气。
“标价988亿港币,填上去吧!”
988亿是给地铁公司的利润,如果中标,还得向港府补地价(预计10亿)。
香江的地铁公司是独立运营的,港府会拿出地铁站上的物业发展权给地铁公司,地铁公司再拿着这块地招标;但是,港府并不是白给地铁公司这块地皮,是需要地产商(或地铁公司)出补地费的。
所以,地产公司若是想发展地铁站上盖物业发展权,相当于要给地铁公司、港府,共计两笔开支。建地铁的钱,就是用这个启动的,港府再替地铁公司担保贷款。
这次港府规划署将蓝田地铁站上的地积比增加,让原本只能盖300万平方尺的土地,现在可以盖320万平方尺楼面面积,所以地产商业要做好出血的准备!
320万平方尺的楼面面积,再加20万的商场,以目前的价格也就40亿的销售。
按照新时代集团的标价,再加上补地费10亿的话,光土地成本就在20亿。而建筑费和税费怎么也得要18亿,再加上贷款利息,整个项目的总投资已经超出了40亿。
重要的是,新时代集团还需要保证,宝利科技要获得净利润5亿。
如此大方,林祖辉相信,此战他必胜!
几个高层有些意外,老板这个标价太高了,若是按照现在的房价,新时代集团‘稳赔不赚’,完全就是在赌将来的地产升值。
不过他们没有说什么,因为他们看得出来,老板不会听劝的。
“好,我马上填上去!”
“陈经理,你亲自去办,标书要保密!”
“嗯!”
这些人那里知道,林祖辉在意的是什么,他在意的是战胜李超人!
另外一边,李超人也在和霍建宁、周年茂等人商议标价。
“你们觉得这次我们最大的竞争对手是谁?”李超人感觉有些心神不宁,开口问道。
林祖辉的实力不算强,但是其‘鲨胆’作风让很多人有压力。
周年茂说道:“这不好说,新鸿基、新世界、恒基、新时代都是我们的对手!”
他说的不是废话,而是事实!
这种投标怎么能说最大的对手呢,又不是长实一家独大的局面。
李超人问道:“新时代集团怎么样?他们老板是个喜欢搅局的人!”
周年茂说道:“新时代集团自去年11月份开始,就一直在收购土地和旧楼盘、换地权益书,据说消耗的资金高达20亿。最近也没有听说他们大举借债,怕是实力不足吧!”
李嘉诚不放心的说道:“可是他们参与了竞标!”
一时间,大家有些不确定起来。
只要地产公司信誉好,中标再去向银行借债,也是没有问题的(事实是,林祖辉已经联络多家银行,进行了‘承诺借贷’20亿;更何况,林祖辉个人有现金,可以保证万无一失)。
霍建宁说道:“八亿的标价,就是整个项目的平价,若是加上利息,更是亏本价。香江的地产商,怕是不会高出这个价吧!”
李嘉诚松了一口气,好像是这个道理!
不过他还是不放心,说道:“加码,88亿去竞标!”
他的想法是,万一新时代地产也是8亿,那么长实还能凭借零头取胜。
“好的,我马上去办!”周年茂匆匆去忙!
其实,长实最开始准备的标价是7亿,不过当李超人得知新时代集团参与竞投的时候,便改到8亿;结果在最后关头,老板又再次更改标价,改成88亿。
所以,大家就在想,当年李超人在中环/金钟地铁站上的竞标,战胜了置地公司,当时成为全港最热的话题。
如今,新时代今天算不算是当年的长实呢,否则老板为什么忧心忡忡!
翌日。
多家地产公司的代表,来到地铁公司的等待宣布结果。
与此同时,大量的记者也纷纷来到地铁公司等待消息。
媒体们已经事前开始拱火,将这次蓝田地铁站上盖发展权,形容成‘老超人’和‘新超人’的战斗。
林祖辉算不算超人,已经没有人有争议,能在24岁(虚岁)的年龄身家百亿,全世界都罕见;更何况,林祖辉及其旗下公司,安稳的度过股灾,更是让人觉得比当年的陈松青,高出的不止一筹。
有记者逮住新时代集团的代表陈斌,连忙问道:“陈经理,新时代集团这次是否有信心获得中标?”
陈斌礼貌的说道:“相信这里的很多家地产商,都是信心满满,当然最终结果还得等宣布,我们拭目以待。”
言外之意,其实就是信心满满!
其实,他心里明白,中标的肯定是新时代地产,老板相当于给出了天价!
此时,新时代集团的账上仅有5亿的流动资金,不过老板已经和几家银行商量好了,20亿贷款随时可以发放。老板故意使了一个诈,就是给人感觉新时代集团已经没有了资金。
此时,不远处的周年茂突然紧张起来,因为他见陈斌非常轻松,似乎胜券在握,便有不好的感觉。
这个项目对长实很重要!
第一,长实四大屋邨计划,就差这一个了;
第二,这是一次长实和中信的很重要合作。
过来一会,地铁公司主席唐骏走了出来,一时间大厅静悄悄,大家屏住气息。
“各位好,很高兴大家参与这次竞投和报道!本次竞投,我们地铁公司非常满意大家的诚意,地铁工程是一个造福市民的公众项目好了,我就不卖关子了,现在我宣布:本次中标的是——新时代集团,恭喜你们!”
陈斌忍不住握紧拳头,高兴起来,真的成功了!
接下来,陈斌代表新时代集团上去讲了几句,便被记者们围住了。
记者最关心的还是标价,不过这个不可能透露的!
“请问陈经理,林生在事前是否将长实视为最大的对手,从而针对性的制定的标价!”
“不,这次投标的都是竞争对手,我们从未研究过某一地产公司的可能性,而是非常看好香江的地产业,制定了一个非常优越的价格。我们也不知道大家的标价是多少,但我猜想可能是惊险获胜吧!”
“请问陈经理,今天的新时代集团战胜长实,是否就是当年的长实战胜置地?”
“你过奖了!我们没有想那么多,大家都知道,我们老板是地产大好友,总是看中未来的价值,而不是眼下的价值。不好意思,我需要给老板报告这个好消息,改天再接受那么的采访。”
当林祖辉知道新时代集团中标时,脸色露出一丝笑容。
“这个项目不仅仅是可以为我们带来丰厚的盈利,我也看中其大型屋邨的性质。作为地产商,不建大型屋邨,不盖摩天大厦,不盖酒店,终究是上不得台面。”
坐在沙发上的梁真勋点点头,说道:“老板说的对!新时代集团自股灾后,其潜力再次被激发,如今是该进行第二轮扩大了。相信一两年后,我们和四大地产公司的差距将再次大幅减少。”
他是林祖辉的核心高管,当然知道老板的心里想法。
在股灾后,新时代地产账上有26亿多现金,债务是25亿;其后花了20亿购买地皮、换地权益书、旧楼,账上还剩下5亿多,但债务又减少了2亿(售楼所得)。
而在这次竞标前,老板和各家银行达成了‘协定贷款’,取得了20亿贷款的承诺。这笔钱正好将蓝田地铁站上110万平方尺土地,捂起来。当然了,宝利科技按例需要出资6亿,所以新时代只需14亿就可以了。
林祖辉点点头,说道:“放心吧,我有信心九十年代开始,就和恒基、新世界平起平坐。”
厉害,梁真勋不得不承认,老板的野心真的很大。
这话谁说都是笑话,就连李超人当年说出这句话,也是个笑话;但自家老板来说,就足有权威,因为他成为百亿富翁只用了两年,陈青松当年还用了三年。
当然了,只有自家老板笑到了最后!
却说,但李超人得知长实败给了新时代集团时,第一反应就是不可思议。
然后,李超人立马亲自赶往地铁公司,他要当面问清楚,长实败在什么地方。
这也就李超人面子大,否则周年茂去问,地铁公司主席唐骏未必给面子。
到了地铁公司,李超人直接来到唐骏的办公室,双方合作几次都很愉快。
“唐生,能否告知一下,新时代集团的标价多少?”
唐骏为李超人亲自泡茶,嘴里说道:“说实话,那个价格我都有点不敢相信!我打开你们长实的价格时,其实心里已经判定你们中标了。但直到新时代集团的标价出现,我们所有的同事都发出不可思议的声音。因为这个价格,目前看不到获利的希望,但偏偏新时代地产就给出了高价。”
“多少?难道还是9亿多?”
“不错,而且是靠近10亿的价格!”
李超人不得不承认,这个价格他都没有想过!
“那他们的标书是否有问题?他们可是没有做过大型楼盘的项目?”
“李生,这个是不是我们考虑的事情,标书只是走过场!你应该明白,就是地产商花高价买下这块地皮而已,他在上面建什么,都是他们的事!”
“不好意思,我有些失态了!”
李超人最终有些落寞的走出唐骏的办公室,若是让他从来一次,他敢将标价提高至12亿,因为他相信未来的地产走势!
但在竞标前,他没有相信林祖辉的‘鲨胆’,从而导致这次竞投失败,损失了大量的利润,更损失了一些信誉。
此事,别看李超人的商业版图成型了,但这个项目依旧非常重要;损失了这样一个项目,李超人依旧会自责,因为他也能预见未来地产的前景。
周三,全港的媒体都在报道林祖辉战胜李超人,拿下蓝田地铁站上盖物业权。
更有不少媒体从长实的周年茂口中得到一个惊人的消息,长实的标价已经让这个项目在当前的地产环境,无法获利。
众媒体顿时惊呼:新时代集团为了赢得胜利,到底‘亏损’多少钱?
上午,林祖辉携陈斌等人,前往地铁公司签订合同。
在地铁公司门口,便被几个蹲守的记者围了上来。
“林生,你对‘亏本’竞价的事情如何看?”
td,原来是《东方日报》的记者,问得这么刁钻!
林祖辉严肃的说道:“你三年前买的房子,也是现在的价格吗?”
这名记者顿时无法反驳!其他记者纷纷笑起来,你个傻瓜,你不是不知道别人是传媒之王,你能说得过他?
“林生,这么说来,你是非常看好香江的地产走势了?”
原来是自家媒体《经济日报》的记者!
林祖辉笑着说道:“这是当然的!八七股灾,股票跌幅五成,地产跌幅一成,这就说明香江地产的潜力尚没有用尽。我个人非常看好后市的走势,这次听说我们也是惊险获胜,那么说明其它地产商也是持如此看法。”
说完,林祖辉在保镖的保护下,脱离现场。
来到地铁公司的会议室,唐骏等人高兴的站了起来,主动伸出右手,这可是来的地铁公司的财神爷啊。
“林生,恭喜恭喜!”
林祖辉风度翩翩的回应道:“同喜!虽然我们是和地铁公司第一次合作,但我相信这是一次双方满意的合作!也会为我们下一次的合作,打下良好的基础。”
“当然!新时代集团的实力与日俱增,将来会是我们最好的合作伙伴之一。”
地铁公司的高层们都很意外,他们事前最高的期盼是7亿,没想到最终获得了988亿,足足高出了近3亿。
而林祖辉知道,香江的地铁站上盖物业,以后还有很多机会。例如,新机场方案颁发后,地铁公司便有两条线路的地铁站上盖物业,足足数百亿的项目。
接下来,在律师确定合同无误后,双方签下了大名。
而新时代集团将3亿的支票递给地铁公司,这是挞订费,后续资金只需三个月交纳就行了。接下来,新时代集团将和港府讨论补地费的问题。
补地费是肯定低于地皮费的,目前新界地皮在1000元每平方尺,九龙蓝田地铁站那边的行情是1200元~1500元每平方尺左右(地皮费)。
林祖辉对于补地费心里有数,10亿港币是不会高的!
和地铁公司签订合同的当天,林祖辉收到很多恭贺的电话,就好像林祖辉真的战胜了李超人一样。
只能说是小胜一局吧!
让人意外的是,就连华信的榮家也打来电话恭贺,并言谈希望和林祖辉多多合作!
原来,林祖辉的强势崛起,让希望在香江发展壮大的华信看到其身上的潜力;而华信的发展,本来就缺不了一众华资大佬的扶持,所以华信渴望也得到林祖辉的友谊。
林祖辉自然不会拒绝这样的友谊,欣然答应了榮家老大的友谊!
回到新时代集团。
林祖辉和新时代地产的三架马车,举行了小会议。
“蓝田项目我们只需14亿的资金钉在那里(七成占股),那么在20亿贷款到账的情况下,我们还有11亿的流动资金。再加上发行10新股换取我的8亿现金,总计就有19亿的资金可供驱使。”
梁真勋点点头,说道:“华人置业10的新股(股灾后市值跌至40亿,远低于资产净值),新时代集团要认领,需要4亿。国泰城市酒店管理私有化(市值118亿),需要9亿。资金还是充足的!”
陈斌马上也汇报道:“而且我们今年地产回笼的资金非常快,基本上每月都在一亿多。今年新时代地产的发展地产盈利估计在7亿以上,八成都集中在五月份以后销售。”
林祖辉笑着看向三人,轻松的说道:“今年地产要涨四成!”
梁真勋、陈斌、陈晓芬不可思议的看着自家老板,今年前三个月,地产都是出于萎靡状态,莫非地产要从五月份开始暴涨。
林祖辉补充道:“我们要从周边信息来分析地市,三月份,港府减少印花税,银行减少利息,这说明什么,港府和银行都在推动地市的上涨。而这一轮地产本身就非常坚挺,该跌未跌(参考股拉地扯),故接下来地产将重现1985年的疯狂!”
在1985年,第一季度地产也仅仅是微微上涨,但从五月份以后,地产就一路高涨,全年涨幅4~5成。
三架马车汗颜,他们虽然对地产也持有乐观态度,但绝没有老板如今精明,分析得如此有道理,让人信服。
陈斌立马说道:“如此看来,我们今年新时代地产的盈利要突破10亿,这是我们首次在没有非经常性盈利的情况取得如此佳绩,真是不可思议。若不是老板在去年精心布置,我们今年的供应也绝没有如此高!”
众人纷纷附和,自家老板在去年股灾前,便开始大量开工楼盘,为的就是1988年的楼面面积供应量增加。而在股灾前,新时代地产又大量促销旗下楼盘,回笼了大笔的资金。
如今看来,有这份魄力和眼光的地产商,香江除了自家老板,其他是没有的!
林祖辉最后说道:“新时代地产在四月、五月不要停下脚步,继续购买市场上平价地皮和旧楼。区区负债45亿,对于我来说不算什么,大家无需担忧!”
“好的!”
因为新时代地产有大量的土地储备,便具备了极强的盈利能力,以及非常高的信誉;区区45亿债务,每年利息仅45亿,不算太大的负债率。
若是有机会,林祖辉还会利用金融来,再次减持新时代地产的债务。五月份地产开始升浪后,紧随其后的股市,也逐渐开始恢复信心,预计明年五月前,恒生指数将达到3200点。凭借这一波金融走势,林祖辉只需要投资一些证券和期指合约,只考虑大市的情况下,获利也将不菲。
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