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第333章 【继续斩黄瓜】

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  3月15日,星期三。
  林祖辉紧急召见陈晓芬、高毅,在办公室里开会。
  “计划有变,既然新时代集团已经卖出了全部收租物业,那么下周便推出地利根德阁一座,尽量在本月完成销售。”
  陈晓芬连忙说道:“没问题,我马上安排!地利根德阁是香江最豪华的住宅物业,住在这个豪宅小区,视野宽广,周边环境优美,一定会引起火爆销售的。”
  林祖辉点点头,虽然一套要1200万~2000万,但香江不缺有钱人;到时候推出的时候,怕是李兆基这些大富豪,也忍不住买几个单元作为投资。
  其实,他之所以临时改变策略,提前一周多开始销售;是因为他根据一些新闻分析,五月份一开始,地产就会下跌,紧接着便是暴跌。
  为了安全一点,还是提前一点好!
  林祖辉又对陈晓芬说道:“最近抓紧销售期房,我有点担心!”
  虽然不知道老板担心什么,但陈晓芬从来不喊困难,她只会尽十二分努力去完成。
  “嗯,我会再努力的!”
  林祖辉赞赏的点点头,他不喜欢手下和自己讲困难。
  接着,林祖辉又对高毅说道:“华人置业的零散收租物业,全部给我放出,将合作过的中介都组织起来。价格平价即可,给那些中介费高一点都无妨。”
  高毅也看出来了,老板是决心不要零散物业了,所以毫不犹豫的说道:“好的,我马上就去准备!”
  林祖辉叮嘱道:“不能降价销售,按照市场价即可(思考一下)嗯,折价5以内,还是可以考虑一下,但不要造成市场恐慌。”
  “嗯,我知道了!”
  两人离开后,林祖辉在本子上计算起来:
  如果真的可以在五月份前,将华人置业的零散物业(包括整层写字楼\小型商场)全部出售,预计可以回笼40亿资金。
  年初,华人置业有20亿的现金(供股+贷款),最近套现蓝筹股、账上现金、租金加起来差不多也有15亿,加上出售零散物业40亿,共计就是75亿的现金。
  不过开销很大,湾仔地王的地皮费18亿(五成股权)、永安集团收购花了8亿,就已经去掉了26亿。
  还剩下49亿的现金流!
  当然了,华人置业原本有30亿的债务,然后娱乐行大厦、嘉兰中心、中环广场,这三个项目的总建筑费就需要出23亿多(中环广场只需出资五成建筑费,占半数股权)。
  这就相当于债务增加至53亿,这还不算每年三四亿的利息(债务非一次性加满)!
  香江的写字楼在1989年下半年至1992年,会是一个低谷期,因为不少外资开始逃离,后又折回。再加上又出售了所有零散收租物业,华人置业在未来两年多,预计租金纯利只有5~6亿左右(今年上半年写字楼租金达到顶峰,按整年行情算,可得8~9亿纯利)。
  而,华人置业的物业就只剩下12幢大厦:
  中区7幢:华人中心a、b座(金钟)、娱乐行大厦(重建中)、宏记大厦、乐古大厦、印刷行、乐成行
  湾仔:夏悫大厦、中环广场(地皮,筹建)
  铜锣湾:皇室大厦、嘉兰中心(地皮,在建)
  北角:乐基行
  总计460万平方尺的收租面积,当然应该还得减掉中环广场的半数权益70平方尺,就只有390万平方尺;再减去在建的收租面积,实际只有260多平方尺正在收租面积。
  如果把今年上半年的现金流,全部用于还贷和用作建筑费,其实林祖辉已经成为了香江仅次于置地、九龙仓的第三大置业公司(390万平方尺收租面积计算),太古地产不算置业公司。
  这样当然不行!不满足!
  暴跌之后,林祖辉会拿着这些现金,去和置地谈!
  他已经看上了置地的七个商场物业和一幢大厦,打算趁着地产暴跌、外资恐慌的时机,再溢价一成至两成去谈收购。(ps:置地虽然有意退出香江,但不傻,不可能在市道低谷以低价出售,一般都是等地产稍微回暖后,开始逐步出售)
  想到于此,林祖辉在本子上写下:铜锣湾世贸中心(大厦)、怡东商场、新港中心商场、海运大厦(四层大型商场)计八幢物业的名单。
  他对置地的资产了如指掌,也知道置地除了中环七座超级大厦不会卖以外,其余都是可卖品。
  其中,新港中心商场、海运大厦,就在九龙仓上,特别是海运大厦,当年(六十年代)是怡和投资(还受港府资助),而非九龙仓投资,所以未被包氏家族收购;而新港中心商场,就在广东道上,也是非常靠近海港城的。
  这些投资,应该就在50亿~60亿区间!
  如此看来,只要购入这些物业,华置的租金就会再次上涨!
  届时,租金不仅可以偿还利息,还能支撑建筑费的开支。
  放下笔,林祖辉对自己的安排很满意!
  虽然损失了不少零散物业,但换回来的却是整幢大厦和商场。
  至于那些零散物业,林祖辉正好在恒金投资旗下成立一支地产基金,专门管理家族的物业投资(包括富丽华酒店五成股权、中环广场三成股权、地利根德阁项目七成股权),以后直接纳入家族办公室。
  林祖辉应容公子的邀请,来到香江华信公司。
  早在去年四月份,新时代联合宝利科技,击败长实和华信,拿得蓝田地铁站上盖物业后,容公子就多次表达出善意,在他看来,林祖辉在某些方面的威势更甚李超人,华信应该也拉他做靠山。
  两人一见面热情的问候一番后,在沙发上坐了下来。
  容公子真诚的说道:“林生,我父亲真诚的邀请你担任华信的董事,还望你不要拒绝!”
  林祖辉顿时犹豫起来,所谓‘一山不容二虎’的道理,就是眼下的情况。李超人担任华信董事已经近十年,而林祖辉和李超人的竞争才刚刚开始,虽然他不介意和华信打好关系,但是却在这事上产生了犹豫。
  容公子见林祖辉犹豫,也有些发愣,这难道不是好事吗?
  不过他想起京城那边对这位的重视,丝毫不亚于李超人,便知道如今林祖辉的地位,他掌控者香江的舌喉,这对于政治家来说尤为重要,更何况现在是多事之秋。
  良久,林祖辉才说道:“会不会给华信带来不便,据我所知李超人亦是华信的董事!”
  这话说的很直白,引进两位香江大佬进入华信,对华信未必是好事!
  容公子顿时明白,这位就是将李超人视为竞争对手,还真是有魄力啊!
  当然,这一点是没有人有资格怀疑林祖辉的实力!
  “不会,大家都是华人同胞,那里有什么不方便的!”容公子连忙说道。
  他才不想管两位大佬的竞争,他只知道绑上林祖辉,在香江绝对非常管用。
  林祖辉笑着说道:“那可不一定!比如,我想参与投资亚洲卫星一号的这个项目,得和大家一样的股份!”
  容公子顿时为难起来,这个项目虽然是华信牵头,但英国大东和和记都占股三分之一。
  “林先生,这个其实我们华信肯定是支持你的,不过你也知道,我们仅占三分之一股权,另外两方占股另外的三分之二。”
  林祖辉点点头,容公子的态度还是不错的,所以他并没有打算在这方面纠缠。
  而是退而其次,接着说道:“那么我先预定签租12个卫星通讯转发器,容公子是否可以促成?”
  此时,林祖辉完全占据主动一方,反正是你华信要拉拢自己,那么自己便要好处再说。若是华信诚心,那么自己也帮他们筹谋借壳上市。若是华信没有诚意,那么以后的恒昌行,自己也会插一手。
  他不怕得罪华信,如今亚视收视率4:6无线,而林祖辉又掌握着最大的传媒集团,再加上明报集团也即将到手(明报集团论影响力超过万辉传媒),所有他有足够的本钱,更胜过李超诚在内地的重要性。更何况,林祖辉还是土生土长的内地人,那边更会重视也不一定。
  容公子马上说道:“这个没有问题,我一定帮你说服另外两家股东!”
  林祖辉笑着说道:“应该只需要说服一家股东,便可以通过了吧?”
  容公子顿时尴尬的笑笑,他知道林祖辉和李超人的竞争关系。
  “总之我尽力达成这笔合作!”
  话都说到这个份了,林祖辉自然不会再摆谱了。
  “香港华信是不是想上市?”
  容公子顿时有些激动起来,若论借壳上市,这位才是行家啊,别人就是靠这个起家的。
  此时,梁伯韬的百富勤尚未借壳上市,而前世华信正是看到百富勤上市,有样学样的借壳上市。
  因为全球大股灾,令中资企业对来港集资采取观望态度,内地企业仍对香港资本市场有所顾忌。当然,顾忌归顾忌,但容公子是真想将香港华信上市,以期实现自己的抱负。
  此时,香江华信拥有七成多嘉华银行股权、12国泰航空、245海底隧道、20澳门电讯、333亚洲卫星通讯,以及部分投资物业项目。
  若是通过借壳上市,参照林祖辉的发展史,华信很快可以成为一方巨头。
  容公子连忙点点头,并说道:“还请林先生加入我们华信董事会,在这方面给予我们一定的指导!”
  林祖辉沉思了一下,还是说道:“成为华信董事,我需要好好考虑,因为有些顾虑!但是我希望华信先促使在我们租赁卫星转发器上,多多帮忙;作为回报,我可以为华信借壳上市,参谋一些意见,相信对贵方有很大的帮助。”
  在去年9月份的有线电视之争中,和记黄埔在最后关头选择放弃,因为港府提高了资本保证额和高专利税的条件。此时不知道李超人有没有这个想法,但林祖辉所知,和记黄埔应该明年才和亚洲卫星签订租赁转发器。
  容公子问道:“你们租赁转发器是打算用于新闻社,还是用于卫视?”
  林祖辉闻言,灵机一动,不动声色的说道:“都可以,总之有很大的用处!”
  容公子顿时明白,这位是在防着李超人,不过这正好,自己正好更方便促成这笔交易。
  “林先生觉得我们该借壳上市?”容公子还是打算探探林祖辉的口风。
  林祖辉笑着说道:“借壳上市首先是壳,不知道你们有没有目标?”
  容公子摇摇头!
  借壳上市是股市用语,香江一家公司上市,原则上是需要五年以上的经营业绩,正常上市需要花费相当的人力、财力和时间。因此,借壳上市,便是最好的选择。
  中资公司来港资历浅,会计制度也不符合上市要求,一般很难通过正常途径上市。所以,借壳上市基本上市唯一选择。
  林祖辉随口说道:“曹光彪的泰富就不错,泰富经营地产及投资,经营状况良好。而曹光彪忙着和国泰斗法,财力枯竭,焦头烂额,达成意向的可能性很大。当然,借壳上市得慢慢来,找准时机非常重要。若是有空,晚点我喊梁伯韬一起,大家坐下来谈谈!”
  这一世,梁伯韬其实已经沦为林祖辉的高参,和李超人的关系没有前世那么好;当然了,百富勤另外一个老板杜辉廉,则是李超人的高参。
  故有人戏称,百富勤两位老板的背后,站着两位真大佬。
  容公子眼前一亮,关于壳的问题,其实他和李超人已经商量过,但绝对没有林祖辉这样信心十足,一口定江山。
  这才是纵横资本市场的大佬啊!
  若论在资本市场的影响力,全港也没有人有林祖辉名头响亮,哪怕是梁伯韬也远不及。
  林祖辉的巨大财力从哪里来的,有一半是在资本市场拼搏来的,这是商业圈的一个共识。否则,按照林祖辉表面上的实力,新时代集团的数次供股,林祖辉一个没有家族靠山的人,如何筹集的资金。
  “感谢林先生的指点,你放心,我觉得租赁转发器这事,没有任何问题!”
  林祖辉点点头,亚洲一号有24个转发器,租赁一半相当于斩断了李超人的想法,省得他儿子当卖国贼,将卫视卖给默多克。
  而卫视还是非常赚钱的,连同租赁转发器,差不多也就投资30亿港币;而前世李家经营了20个月后,就卖出了60亿港币;重要的是,还有将近36亿美元的广告收入(非纯利,而维持五个频道的年费用为08亿美元,未计选项投资等费用)。
  林祖辉打算让新时代集团来做这个业务,并不打算卖出!
  卫视虽然一开始不准播放粤语频道(在无线、亚视、有线的压力下,港府规定),但其实两年后,港府又放开了这一条。
  总之,这是笔赚钱的买卖。
  正好趁着华信拉拢自己,他可以再斩李黄瓜一指。
  卫视和亚视也不会重合太多,卫视起码有三个频道是转播国外的节目。(美国卫星覆盖不了亚洲,而亚洲一号是覆盖亚洲、非洲部分等),另外两个节目投入的成本就相对可以接受了。
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